Sửa Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2026: Tác Động Đến Người Mua Căn Hộ Cao Cấp TP.HCM

Suốt tháng 7 và tháng 8/2026, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) liên tục được Ủy ban Thường vụ Quốc hội bàn thảo, với mục tiêu trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026. Đây không phải điều chỉnh kỹ thuật đơn thuần: dự thảo cắt giảm gần một phần tư số điều luật, đổi cách bảo vệ dòng tiền người mua nhà, đồng thời phân quyền mạnh cho địa phương trong phê duyệt chuyển nhượng dự án. Với thị trường căn hộ hạng sang tại Quận 1, Thủ Thiêm hay Thảo Điền — nơi phần lớn giao dịch là mua nhà ở hình thành trong tương lai — những thay đổi này tác động trực tiếp đến quyền lợi, dòng tiền của khách mua trong vài năm tới.

Vì sao phải sửa Luật Kinh doanh Bất động sản?

Trình bày trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 29/7/2026, đại diện Bộ Xây dựng cho biết Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 “đã bộc lộ một số điểm chưa phù hợp với yêu cầu phát triển mới”. Dự thảo rút gọn từ 83 điều xuống còn 62 điều, bổ sung quy định về mã định danh bất động sản, minh bạch hóa thông tin và dữ liệu giao dịch. Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh yêu cầu “khắc phục được tình trạng lướt sóng ảo hoặc hủy hợp đồng tùy tiện” trên thị trường thứ cấp.

Việc gắn mã định danh cho từng bất động sản cũng đồng pha với quy định về mã định danh thửa đất qua VNeID và Luật Công khai quy hoạch đã có hiệu lực từ 1/9/2026 — nhóm chính sách này đang khép dần khoảng trống thông tin vốn khiến người mua căn hộ cao cấp e ngại khi xuống tiền cho dự án hình thành trong tương lai.

Ba thay đổi lớn nhất tác động trực tiếp đến người mua nhà

Theo nội dung được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh báo cáo, dự thảo tập trung vào ba nhóm thay đổi chính:

• Phân quyền phê duyệt chuyển nhượng dự án: thẩm quyền quyết định chuyển nhượng dự án bất động sản được chuyển từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh, rút ngắn đáng kể thời gian xử lý hồ sơ — vốn trước đây có thể kéo dài nhiều năm và là nguyên nhân khiến không ít dự án “đắp chiếu”.
• Cắt giảm thủ tục hành chính: loại bỏ 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh và 4/12 thủ tục hiện hành, giảm chi phí tuân thủ cho các chủ đầu tư lớn đang phát triển sản phẩm cao cấp tại TP.HCM.
• Mở rộng phạm vi giao dịch: cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu — gỡ vướng cho nhiều căn hộ đã bàn giao nhưng chủ sở hữu chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng.

Cơ chế phân quyền này cũng lý giải một phần vì sao một số dự án chậm tiến độ tại Thủ Thiêm bắt đầu tái khởi động. Đơn cử, khu đô thị Sala vừa chứng kiến Đại Quang Minh (THACO) mở bán trở lại hai dự án Sarene và Savila sau 8 năm gián đoạn, bổ sung nguồn cung hạng sang cho khu Đông thành phố.

Cơ chế bảo đảm 5% giá trị hợp đồng: điều khoản đáng chú ý nhất với người mua “nhà trên giấy”

Theo quy định hiện hành, người mua nhà ở hình thành trong tương lai được trực tiếp giữ lại 5% giá trị hợp đồng đến khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu, như một hình thức bảo đảm trước rủi ro chủ đầu tư chậm làm sổ. Dự thảo đề xuất thay đổi: thay vì người mua giữ trực tiếp, khoản 5% sẽ chuyển vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng, chủ đầu tư chỉ được giải ngân sau khi hoàn tất nghĩa vụ đăng ký.

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh nhận định cơ chế mới phù hợp với người đã nhận nhà, sử dụng ổn định nhưng chưa cấp bách hoàn tất sổ hồng, giúp chủ đầu tư sớm thu hồi vốn sau khi hoàn thành phần lớn nghĩa vụ. Ông Nguyễn Văn Đính — Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam — lưu ý cần quy định rõ đơn vị giữ tài khoản, phí duy trì và cách xử lý tranh chấp, tránh biến quy định giảm tải lại thành thủ tục phát sinh mới.

Với người đang mua căn hộ hình thành trong tương lai tại các dự án trung tâm như The Marq, Grand Marina Saigon, Eaton Park hay Metropole Thủ Thiêm, đây là điều khoản cần theo dõi sát, vì ảnh hưởng trực tiếp đến cách soạn hợp đồng và tiến độ ra sổ sau này.

Thị trường căn hộ cao cấp TP.HCM đón chính sách mới trong bối cảnh nào?

Chính sách mới xuất hiện đúng lúc phân khúc cao cấp tại Quận 1, Thủ Thiêm, Thảo Điền cho thấy sức chống chịu đáng ghi nhận. Dù lãi suất vay mua nhà đã nhích lên, nhiều dự án hạng sang vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 90% mỗi đợt mở bán, cho thấy dòng tiền nhóm khách có tài sản tích lũy ít phụ thuộc biến động lãi suất ngắn hạn. Ở khu Đông, dù một số nhà đầu tư ngoại rút vốn khỏi các liên doanh nhưng mặt bằng giá căn hộ Thủ Thiêm vẫn tăng, nhờ nguồn cung mới hạn chế và hạ tầng tiếp tục hoàn thiện.

Cắt giảm thủ tục và phân quyền chuyển nhượng dự án được kỳ vọng khơi thông thêm nguồn cung, giảm khan hiếm sản phẩm cao cấp khu trung tâm. Ngược lại, siết chặt xác nhận giao dịch và mã định danh bất động sản cũng đồng nghĩa người mua cần chuẩn bị hồ sơ pháp lý kỹ hơn, thay vì chỉ dựa vào uy tín thương hiệu chủ đầu tư như trước.

Ngân Hàng Nhà Nước Nắn Dòng Tín Dụng, Lãi Suất Vay Mua Nhà Vượt 11%/Năm: Bất Động Sản Cao Cấp TP.HCM Ứng Phó Ra Sao?

NHNN siết chọn lọc tín dụng bất động sản, lãi suất vay mua nhà lên 11%/năm tháng 9/2026. Căn hộ…

Xem chi tiết →

Người mua căn hộ cao cấp nên chuẩn bị gì trước thềm thay đổi?

Luật sửa đổi dự kiến còn qua thêm kỳ họp Quốc hội trước khi thông qua và có văn bản hướng dẫn, nên các điều khoản cụ thể — đặc biệt cơ chế tài khoản phong tỏa 5% — vẫn có thể điều chỉnh. Trong giai đoạn này, người mua, nhất là nhà đầu tư ký hợp đồng mua sản phẩm hình thành trong tương lai, nên rà soát kỹ điều khoản thanh toán, tiến độ ra sổ và năng lực pháp lý chủ đầu tư trước khi đặt cọc; đồng thời theo dõi sát tiến độ luật để chủ động kế hoạch tài chính cho các đợt thanh toán tiếp theo.

Là người trực tiếp tư vấn các dòng sản phẩm căn hộ, nhà phố, biệt thự cao cấp tại Quận 1, Thủ Thiêm, Rạch Chiếc và Thảo Điền từ năm 2014 đến nay, tôi luôn cập nhật sát các thay đổi chính sách để đồng hành cùng khách hàng trong từng quyết định xuống tiền. Nếu anh/chị đang cân nhắc đầu tư hoặc mua ở tại các dự án của Masterise Homes, Gamuda Land, Sơn Kim Land, Sun Group hay Đại Quang Minh, hãy liên hệ để được tư vấn cụ thể về pháp lý, tiến độ và mức giá phù hợp nhất với nhu cầu.

Nguồn tham khảo:

• Báo Xây dựng, “Sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản: Tăng cường minh bạch thông tin, dữ liệu thị trường”, đăng ngày 29/7/2026.
• Báo Dân Việt, “Quốc hội xem xét sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Bổ sung mua bán nhà ở có sẵn chưa có giấy chứng nhận”, đăng ngày 19/8/2026.
• Báo Dân Việt, “Người mua nhà có thể không còn trực tiếp giữ 5% giá trị hợp đồng”, đăng ngày 30/7/2026.
• Tạp chí Kinh tế Tài chính, “Thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê: Trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vào tháng 10/2026”, đăng ngày 18/6/2026.