Tổng Hợp Thị Trường Bất Động Sản Cao Cấp TP.HCM Tuần Đầu Tháng 10/2026: Căn Hộ Giữ Giá, Dòng Tiền Dồn Về Khu Đông

Tuần cuối tháng 9 khép lại và thị trường bất động sản TP.HCM bước sang tháng 10/2026 với một bức tranh khá rõ nét: phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục giữ giá tốt trong khi biệt thự, đất nền điều chỉnh sâu; lãi suất cho vay mua nhà vẫn neo ở vùng cao nhưng ngân hàng đã bắt đầu tung ưu đãi để giữ chân người mua ở thực; còn dòng tiền đầu tư, theo ghi nhận của giới môi giới, vẫn kiên định chảy về trục Thủ Thiêm và khu Đông thành phố. Dưới đây là những điểm đáng chú ý nhất trong tuần, được tổng hợp từ các nguồn báo chí và đơn vị nghiên cứu thị trường uy tín.

Toàn cảnh thị trường tháng 9: căn hộ giữ giá, biệt thự giảm tới 9%

Theo báo cáo thị trường bất động sản tháng 8/2026 do Batdongsan.com.vn công bố ngày 26/9/2026, mặt bằng giá rao bán tại TP.HCM đang có sự phân hóa mạnh giữa các loại hình. Cụ thể, căn hộ chung cư là loại hình duy nhất giữ được đà tăng giá, nhích thêm khoảng 1% so với đầu năm, trong khi biệt thự giảm tới 9%, đất nền giảm 4%, nhà mặt phố giảm 4% và nhà riêng giảm 1%. Lượng tin đăng bán cũng sụt 8-16% tùy loại hình, cho thấy cả nguồn cung lẫn lực cầu đầu cơ đều đang co lại.

Điểm sáng nằm ở thị trường cho thuê: giá thuê căn hộ chung cư tăng khoảng 7%, phản ánh nhu cầu ở thực và dòng vốn chuyên gia nước ngoài, nhân sự cấp cao vẫn duy trì ổn định. Một số dự án tại khu Nam Sài Gòn như Q7 Saigon Riverside, Sunrise City ghi nhận lượng quan tâm tăng dù nguồn cung mới hạn chế – cho thấy tâm lý thị trường đang chọn lọc kỹ sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt thay vì mua theo phong trào như giai đoạn trước.

Lãi suất ngân hàng tháng 10: áp lực chưa hạ nhiệt nhưng đã có “lối thoát”

Mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục duy trì ở mức cao trong tháng 10/2026. Theo khảo sát công bố ngày 1/10/2026, lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 6 tháng tại nhiều ngân hàng tư nhân đã vượt 7%/năm (Sacombank 7,2%/năm, BAC A BANK 7,05%/năm), kỳ hạn 12 tháng phổ biến quanh 7,2-7,5%/năm. Lãi suất huy động tăng kéo theo áp lực lên lãi suất cho vay mua nhà, hiện đã lãi suất vay mua nhà vượt 11%/năm ở nhiều ngân hàng sau khi hết thời gian ưu đãi.

Dù vậy, một số ngân hàng lớn đã chủ động tung gói tín dụng để hỗ trợ người mua nhà ở thực. Theo Dân Trí ngày 28/9/2026, Vietcombank triển khai gói 20.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi giảm tới 1%/năm so với mức thông thường, kỳ hạn vay lên tới 35 năm; BIDV áp dụng lãi suất 9,5-10,5%/năm trong 12-24 tháng đầu, thời hạn vay tối đa 30 năm. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia của CBRE Việt Nam, nhận định: nếu tìm được sản phẩm phù hợp, pháp lý vững và mức giá hợp lý, người mua ở thực nên cân nhắc xuống tiền thay vì cố “đoán đỉnh, dò đáy” thị trường.

Hạ tầng tiếp sức, dòng tiền tiếp tục đổ về Thủ Thiêm, Quận 1 và khu Đông

Câu chuyện hạ tầng tiếp tục là động lực chính giữ nhiệt cho bất động sản cao cấp. Tại khu trung tâm, hàng loạt dự án cầu – đường đang gấp rút hoàn thiện để kết nối hạ tầng kết nối Thủ Thiêm – Quận 1, qua đó củng cố vị thế của các dự án hạng sang nằm trên trục này. Không chỉ khu trung tâm, báo cáo của PropertyGuru Việt Nam phối hợp CBRE công bố ngày 29/9/2026 cũng chỉ ra khu Nam Sài Gòn đang được “tiếp sức” bởi loạt công trình như cầu Rạch Dơi (vốn đầu tư 3.200 tỷ đồng), cầu Phú Mỹ 2, cầu Cần Giờ, cầu Thủ Thiêm 4, đường Vành đai 3 cùng hai tuyến metro số 4 và Bến Thành – Cần Giờ, kéo giá bán tại các dự án cao cấp khu vực này lên vùng 170-300 triệu đồng/m².

Ở khu Đông, mặt bằng giá tại Quận 1 và khu vực lân cận Rạch Chiếc tiếp tục được neo cao nhờ quỹ đất khan hiếm và tiến độ xây dựng ổn định. Các dự án như Eaton Park của Gamuda Land hay The Privé vẫn ghi nhận lượng giao dịch thứ cấp ổn định ở nhóm sản phẩm diện tích lớn, dòng duplex và penthouse – phân khúc được giới đầu tư có dòng tiền dài hạn ưu tiên trong giai đoạn thị trường phân hóa.

Nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc hạng sang – cơ hội nào cho người mua?

Về cơ cấu nguồn cung, số liệu được Sở Xây dựng TP.HCM cùng các đơn vị nghiên cứu như Savills, CBRE, JLL công bố cho thấy gần 90% sản phẩm nhà ở mở bán mới tại TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng; giá bán trung bình của nhà ở cao cấp đã vượt 75 triệu đồng/m². Thực tế này một mặt phản ánh áp lực chi phí đất đai, xây dựng và pháp lý khiến chủ đầu tư khó làm sản phẩm giá thấp, mặt khác cũng lý giải vì sao những đợt điều chỉnh giá hiện nay chủ yếu diễn ra ở phân khúc thấp tầng, đầu cơ, còn căn hộ hạng sang tại các vị trí lõi trung tâm vẫn giữ được biên độ tăng ổn định.

Diễn biến đáng chú ý khác trong tuần là phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm tiếp tục thiết lập mặt bằng giá đất mới, qua đó củng cố niềm tin của nhà đầu tư dài hạn vào tiềm năng tăng giá của khu vực này trong trung và dài hạn. Với người mua có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn, đây vẫn là giai đoạn phù hợp để xuống tiền nếu chọn đúng dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và vị trí hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng đang triển khai, thay vì chạy theo tâm lý đám đông hoặc chờ đợi một đáy giá khó đoán định.

Điểm Tin Bất Động Sản Thủ Thiêm Tuần Cuối Tháng 9/2026: Lotte Eco Smart City Khởi Công, Đấu Giá Đất Lập Mặt Bằng Giá Mới

Điểm tin Thủ Thiêm tuần cuối tháng 9/2026: Lotte Eco Smart City chốt ngày khởi công 23/10, TP.HCM đấu giá…

Xem chi tiết →

Kết luận

Nhìn chung, tuần đầu tháng 10/2026 cho thấy thị trường bất động sản cao cấp TP.HCM đang bước vào giai đoạn thanh lọc: dòng tiền đầu cơ ngắn hạn rút lui, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn có chọn lọc. Những dự án nằm tại các trục hạ tầng trọng điểm như Thủ Thiêm, Quận 1, Rạch Chiếc hay Thảo Điền tiếp tục là lựa chọn an toàn và có tiềm năng tăng giá bền vững nhất trong nhóm bất động sản hạng sang.

Nếu anh/chị đang quan tâm đến các dự án căn hộ, nhà phố, biệt thự cao cấp tại Quận 1, Thủ Thiêm, Rạch Chiếc hay Thảo Điền và cần tư vấn chi tiết về giá bán, pháp lý, tiến độ cũng như chính sách vay ưu đãi hiện hành, hãy liên hệ đội ngũ InfoRealty để được hỗ trợ khảo sát thực tế và so sánh phương án đầu tư phù hợp nhất với nhu cầu của mình.

Nguồn tham khảo:

• Batdongsan.com.vn – Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM tháng 8/2026 (26/9/2026)
• Dân Trí – “Giá bất động sản khó giảm sâu: Đâu là cơ hội của người mua?” (28/9/2026)
• Tạp chí Kinh tế – Tài chính – “Lãi suất ngân hàng vào tháng 10: Nhiều lựa chọn trên 7%/năm” (1/10/2026)
• CafeBiz / PropertyGuru Việt Nam – CBRE – “Hạ tầng dẫn lối, giá bất động sản ở ‘khu nhà giàu’ TP.HCM đang ra sao?” (29/9/2026)
• Người Quan Sát – “Bất động sản tại TP.HCM phân hóa mạnh: Chung cư giữ giá, biệt thự giảm 9%” (26/9/2026)
• VnExpress – “Gần 90% nhà ở mở bán mới tại TP HCM là sản phẩm cao cấp”