Nguồn Cung Chung Cư TP.HCM Tăng 133% Nhưng Giá Quận 1, Thủ Thiêm Vẫn Lập Đỉnh Mới

Bảy tháng đầu năm 2026, TP.HCM ghi nhận nguồn cung căn hộ tăng tới 133% so với cả năm 2025, theo số liệu vừa được công bố tuần qua. Thị trường lẽ ra phải “dễ thở” hơn cho người mua. Nhưng nghịch lý là ở khu lõi trung tâm — Quận 1, Thủ Thiêm — giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục thiết lập mặt bằng mới, các đợt mở bán gần nhất vẫn hấp thụ tốt. Vì sao dòng tiền vẫn chảy về đúng những khu vực khan hiếm quỹ đất nhất thành phố?

Nguồn cung tăng vọt 133%, thị trường bước vào giai đoạn “chọn lọc”

Theo dữ liệu công bố giữa tháng 9/2026, trong 7 tháng đầu năm TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 37 dự án với tổng cộng 21.165 căn hộ, tăng 133% so với cả năm 2025. CBRE Việt Nam dự báo nguồn cung toàn thành phố đạt khoảng 45.000 căn năm 2026 và lên khoảng 48.000 căn vào năm 2027.

Tuy vậy, theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nguồn cung dồi dào hơn không đồng nghĩa giá bán sẽ giảm mạnh trong ngắn hạn. Thị trường đang bước vào “giai đoạn chọn lọc mạnh hơn”, khi người mua tập trung vào pháp lý, tiến độ xây dựng và uy tín chủ đầu tư thay vì chỉ so sánh giá niêm yết. Nhiều chủ đầu tư chuyển hướng cạnh tranh bằng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và thanh toán linh hoạt thay vì giảm giá trực tiếp. HoREA cũng đề xuất bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp thu nhập trung bình vào Luật Nhà ở sửa đổi — cho thấy khoảng trống giữa nhà ở xã hội và phân khúc cao cấp vẫn còn rất lớn.

Nghịch lý giá: khu lõi trung tâm vẫn lập đỉnh bất chấp nguồn cung dồi dào

Số liệu của Cushman & Wakefield cho khu lõi trung tâm TP.HCM từng ghi nhận giá sơ cấp bình quân khoảng 7.300 USD/m², tăng 53% so với cùng kỳ, trong bối cảnh nguồn cung mới sụt giảm mạnh và tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp — minh chứng rõ cho việc căn hộ cao cấp Quận 1 vận hành theo logic khác hẳn phần còn lại thị trường: quỹ đất gần như không còn, mỗi dự án mới ra mắt lập tức trở thành hàng hiếm. Các đợt mở bán gần nhất của Grand Marina Saigon hay The Marq vẫn hấp thụ tốt dù giá đã ở ngưỡng cao, phần lớn nhờ pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và thương hiệu quốc tế đi kèm (Marriott, JW Marriott…).

Thủ Thiêm: minh chứng rõ nhất cho đà tăng giá khu Đông

Nếu Quận 1 là ví dụ về sự khan hiếm quỹ đất, thì Thủ Thiêm là ví dụ sống động nhất cho việc giá đất và giá căn hộ cùng thiết lập mặt bằng mới. TP.HCM vừa công bố kế hoạch đấu giá loạt lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm trong tháng 9/2026, trong đó lô 1.K3.4.HH rộng 6.446 m² (chức năng hỗn hợp ở kết hợp thương mại – dịch vụ) có giá khởi điểm hơn 1.900 tỷ đồng, tương đương khoảng 295 triệu đồng/m² — chỉ tính riêng tiền đất, chưa gồm chi phí xây dựng. Đây là một trong 8 lô đất nằm trong kế hoạch đấu giá đất vàng Thủ Thiêm của thành phố.

Mức giá đất khởi điểm gần 300 triệu đồng/m² này giúp lý giải vì sao các dự án căn hộ hoàn thiện tại Thủ Thiêm có giá bán 170-190 triệu đồng/m² vẫn được xem là hợp lý so với chi phí quỹ đất đầu vào. Minh chứng gần nhất: chủ đầu tư Đại Quang Minh (thành viên THACO) vừa chính thức mở bán hai dự án Sarene và Savila tại khu đô thị Sala sau 8 năm gần như “ngủ yên” — Sarene khởi điểm khoảng 172 triệu đồng/m², Savila (bộ sưu tập sky villa) khoảng 184 triệu đồng/m², cả hai kết nối trực tiếp ga Metro số 2 và dự kiến bàn giao cuối năm 2027. Cộng hưởng thêm là cầu Thủ Thiêm 4 đang được xúc tiến, cùng chính sách công khai quy hoạch và mã định danh thửa đất hiệu lực từ 1/9/2026, giúp người mua minh bạch hơn khi thẩm định pháp lý trước khi xuống tiền.

Nhà đầu tư nên nhìn vào đâu trong giai đoạn nguồn cung tăng nhưng chọn lọc?

Với người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn, nguồn cung tăng 133% không có nghĩa “chờ giá giảm” ở mọi phân khúc. Ở nhóm căn hộ hạng sang khu trung tâm và khu Đông, ba yếu tố quyết định biên độ tăng giá: quỹ đất còn lại gần như bằng không tại Quận 1; hạ tầng kết nối được đẩy nhanh tại Thủ Thiêm, Rạch Chiếc, Thảo Điền (metro, cầu Thủ Thiêm 4, các tuyến kết nối sân bay Long Thành); và uy tín, năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư.

Sửa Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2026: Tác Động Đến Người Mua Căn Hộ Cao Cấp TP.HCM

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi trình Quốc hội tháng 10/2026: cắt thủ tục, đổi cơ chế bảo…

Xem chi tiết →

Đây cũng là lý do các sản phẩm dẫn dắt phân khúc 120-600 triệu đồng/m² phần lớn đến từ những cái tên đã có lịch sử bàn giao đúng hạn: bên cạnh Grand Marina Saigon và The Marq tại Quận 1, có thể kể đến Eaton Park của Gamuda Land, Zeit River, The River, Metropole Thủ Thiêm, Empire City của Sun Group, hay Lancaster Legacy, The Grand Manhattan, The Prive. Nhà đầu tư nên so sánh kỹ tiến độ pháp lý, chính sách bàn giao và biên độ tăng giá thực tế theo từng đợt mở bán, thay vì chỉ nhìn giá niêm yết ban đầu — bởi những tháng cuối 2026, thị trường nhiều khả năng tiếp tục phân hóa: nguồn cung dồi dào hơn ở vùng ven, còn khu lõi trung tâm và các đại đô thị ven sông vẫn dẫn dắt giá nhờ quỹ đất khan hiếm và hạ tầng hoàn thiện dần.

Nếu anh/chị đang quan tâm đến các dự án căn hộ, nhà phố, biệt thự cao cấp tại Quận 1, Thủ Thiêm, Thảo Điền hay Rạch Chiếc và cần bảng giá, chính sách bán hàng cập nhật theo từng đợt mở bán, hãy liên hệ trực tiếp Đỗ Thanh Tòng — chuyên viên tư vấn bất động sản cao cấp từ năm 2014 — để được hỗ trợ khảo sát thực tế, so sánh dự án và tư vấn phương án đầu tư phù hợp nhất với nhu cầu.

Nguồn tham khảo

• CafeF (11/9/2026) – Hết thời khan hàng, giá căn hộ TP.HCM thế nào?
• Tuổi Trẻ Online (4/9/2026) – Chính thức mở bán hai dự án Sarene và Savila của khu đô thị Sala
• VnExpress (11/9/2026) – Khu đô thị Sala mở bán hai dự án mới sau 8 năm
• Vietstock (tháng 8/2026) – Tháng 9, TPHCM đấu giá lô đất 6.446m² tại Thủ Thiêm, khởi điểm hơn 1.900 tỷ
• VietBao (3/6/2026, dẫn số liệu Cushman & Wakefield) – Giá căn hộ vùng lõi TP Hồ Chí Minh tăng sốc, cao nhất từ trước đến nay