8 Phân Khu Chức Năng Thủ Thiêm: Chi Tiết Quy Hoạch Từng Khu

Nắm rõ quy hoạch 8 phân khu chức năng Thủ Thiêm là bước đầu tiên để hiểu đúng giá trị của từng dự án bất động sản tại khu đô thị mới này. Trên tổng diện tích khoảng 657 ha bên bờ Đông sông Sài Gòn, Thủ Thiêm được quy hoạch thành 8 khu chức năng riêng biệt — mỗi khu mang một công năng, mật độ xây dựng, quy mô dân số và công trình điểm nhấn khác nhau. Bài viết phân tích chi tiết từng phân khu cùng hệ thống hạ tầng kết nối, giúp anh chị đánh giá chính xác tiềm năng đầu tư của các dự án căn hộ tại khu vực này.

📞 Cần tư vấn dự án căn hộ theo từng phân khu Thủ Thiêm: 0902 247 239 — Gọi ngay, miễn phí

Tổng quan quy hoạch 8 phân khu chức năng Thủ Thiêm

Khu đô thị mới Thủ Thiêm nằm ở bờ Đông sông Sài Gòn, đối diện trực tiếp Quận 1, với tổng diện tích quy hoạch khoảng 657 ha (một số đồ án tính cả khu vực phụ cận lên tới 737 ha). Thủ Thiêm được quy hoạch từ những năm 60 bởi các kiến trúc sư người Pháp, và trải qua nhiều lần điều chỉnh — trong đó mốc quan trọng là Quyết định 5193 năm 2012 của UBND TP.HCM về điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.

Toàn bộ bán đảo được phân chia thành 8 khu chức năng. Nguyên tắc quy hoạch xuyên suốt là các công trình cao tầng tập trung dọc Đại lộ Vòng Cung và trục Mai Chí Thọ, rồi thấp dần về phía sông Sài Gòn và Hồ Trung tâm nhằm đảm bảo mỹ quan và tầm nhìn. Cách phân chia này tạo ra các cụm chức năng chuyên biệt: từ lõi tài chính – thương mại cao tầng đến khu dân cư yên tĩnh và lâm viên sinh thái.

Bảng tổng hợp diện tích và dân số 8 phân khu chức năng Thủ Thiêm

Để anh chị nắm nhanh quy mô từng khu, dưới đây là bảng tổng hợp dân số cư trú thường xuyên và đặc điểm chính của 8 phân khu chức năng Thủ Thiêm theo đồ án quy hoạch:

Số liệu dân số mang tính định hướng theo đồ án quy hoạch; các khu 4, 5, 6, 7 có chỉ tiêu dân số nhỏ hơn và có thể điều chỉnh theo quyết định phê duyệt chính thức.

Khu chức năng số 1 — Lõi trung tâm tài chính, thương mại

Khu chức năng số 1 nằm ở phía Bắc Khu Lõi Trung tâm, giữ vai trò quan trọng nhất trong toàn bộ quy hoạch, với dân số cư trú thường xuyên khoảng 14.900 người và chiều cao công trình từ 4 đến 50 tầng. Đây là khu trung tâm thương mại và dịch vụ đa chức năng với các tòa tháp cao nhất được bố trí dọc Đại lộ Vòng Cung và Quảng trường Trung tâm.

Công trình điểm nhấn của khu số 1 gồm Trung tâm Hội nghị Triển lãm với cầu đi bộ qua kênh số 1 nối tới Nhà Bảo tàng, Nhà hát Giao hưởng Nhạc Vũ Kịch và Trung tâm Thông tin Quy hoạch. Đặc biệt, phần lõi khu vực này được dành cho các lô đất xây dựng Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) — hạt nhân biến Thủ Thiêm thành trung tâm tài chính mới. Đây cũng là địa bàn của các dự án hạng sang như The Metropole Thủ Thiêm. Xem chi tiết tại bài quy hoạch Khu chức năng số 1 Thủ Thiêm.

Khu chức năng số 2 — Khu phức hợp mật độ cao

Khu chức năng số 2 tọa lạc tại phía Nam khu trung tâm, có quy mô dân số lớn nhất với khoảng 32.600 người cư trú thường xuyên và 60.400 người làm việc, hệ số sử dụng đất trung bình 4,89. Đây là khu phức hợp gồm thương mại, dân cư đa chức năng và thể thao giải trí, được chia nhỏ thành ba tiểu khu với vai trò riêng biệt:

• Khu 2a — nằm phía Bắc Đại lộ Đông Tây, được giao cho tập đoàn Lotte cùng các nhà đầu tư Nhật Bản với tổng mức đầu tư hơn 2 tỷ USD, phát triển dự án Lotte Eco Smart City.
• Khu 2b — Khu Phức hợp Tháp Quan sát cao khoảng 86 tầng, giao cho liên doanh Keppel Land, Tiến Phước và Gaw Capital Partners với tổng vốn 1,2 tỷ USD (dự án Empire City).
• Khu 2c — trước đây là khu phức hợp thể thao giải trí, nay được điều chỉnh thành khu phức hợp phía Nam do tập đoàn Sun Group phát triển.

Công trình điểm nhấn trong khu số 2 gồm Tháp Quan sát 86 tầng, sân vận động, nhà thi đấu đa năng, trường học quốc tế, kênh đào số 4 và công viên bờ sông Sài Gòn. Xem phân tích đầy đủ tại bài quy hoạch Khu chức năng số 2 Thủ Thiêm.

Khu chức năng số 3 — Dân cư hỗn hợp cao tầng phía Bắc

Khu chức năng số 3 là khu thương mại đa chức năng xây cao tầng, có dân số cư trú thường xuyên khoảng 30.300 người, hệ số sử dụng đất trung bình 4,06 và chiều cao công trình từ 4 đến 25 tầng. Khu này kết hợp các chức năng dân cư hỗn hợp với mật độ xây dựng giảm dần về phía sông Sài Gòn và Hồ Trung tâm, đóng vai trò chuyển tiếp giữa lõi trung tâm cao tầng và các khu dân cư yên tĩnh hơn.

Công trình công cộng quan trọng trong khu số 3 là Nhà Bảo tàng nằm đối diện Trung tâm Hội nghị Triển lãm qua Kênh số 1, cùng hệ thống trường học phục vụ cư dân. Đây cũng là nơi triển khai các dự án như The River Thủ Thiêm. Sự kết hợp giữa thương mại và giáo dục khiến khu số 3 hấp dẫn với nhóm cư dân an cư lâu dài. Xem phân tích đầy đủ tại bài quy hoạch Khu chức năng số 3 Thủ Thiêm.

Khu chức năng số 4 — Khu dân cư hỗn hợp phía Bắc

Khu chức năng số 4 là khu dân cư hỗn hợp nằm ở phía Bắc Thủ Thiêm. Các chức năng cư dân hỗn hợp và công trình công cộng được bố trí với mật độ thấp dần về phía bờ sông Sài Gòn, tạo không gian sống thoáng đãng gắn với cảnh quan sông nước.

Đặc trưng của khu số 4 là môi trường sống cân bằng giữa mật độ xây dựng vừa phải và không gian xanh, phù hợp với các gia đình tìm kiếm sự yên tĩnh nhưng vẫn gần lõi trung tâm. Xem phân tích đầy đủ tại bài quy hoạch Khu chức năng số 4 Thủ Thiêm.

Khu chức năng số 5 — Khu cộng đồng yên tĩnh

Khu chức năng số 5 được định hướng là khu vực yên tĩnh, ấm cúng với các hoạt động cộng đồng và gia đình, chỉ cách các khu trung tâm kinh tế thương mại lịch sử ở Quận 1 vài phút di chuyển. Tương tự khu số 4 nhưng khu số 5 tập trung nhiều hơn vào các chức năng cộng đồng.

Đây là phân khu đề cao chất lượng sống và sự gắn kết dân cư, với các tiện ích công cộng, không gian sinh hoạt chung phục vụ đời sống thường nhật của cư dân Thủ Thiêm. Xem phân tích đầy đủ tại bài quy hoạch Khu chức năng số 5 Thủ Thiêm.

Khu chức năng số 6 — Dân cư phía Đông Nam

Khu chức năng số 6 là khu dân cư nằm ở phía Đông Nam bán đảo, gắn với cảnh quan sông nước và hệ thống hạ tầng kết nối cao tốc. Vị trí này giúp khu số 6 vừa giữ được không gian sống trong lành, vừa thuận tiện di chuyển ra các trục giao thông lớn của khu Đông TP.HCM.

Với đặc điểm dân cư kết hợp cảnh quan, khu số 6 phù hợp với những người tìm kiếm sự cân bằng giữa tiện ích đô thị và môi trường sống gần thiên nhiên. Xem phân tích đầy đủ tại bài quy hoạch Khu chức năng số 6 Thủ Thiêm.

Khu chức năng số 7 — Dân cư hỗn hợp phía Đông Bắc

Khu chức năng số 7 là khu dân cư hỗn hợp nằm ở phía Đông Bắc Thủ Thiêm, giáp ranh với các khu vực phát triển ngoài bán đảo. Đây là phân khu mang tính kết nối, tạo vùng đệm giữa khu đô thị lõi và các khu vực lân cận.

Khu số 7 đóng vai trò mở rộng không gian dân cư, góp phần hoàn thiện cơ cấu dân số và hạ tầng đồng bộ cho toàn khu đô thị. Xem phân tích đầy đủ tại bài quy hoạch Khu chức năng số 7 Thủ Thiêm.

Khu chức năng số 8 — Lâm viên sinh thái phía Nam

Khu chức năng số 8 là lâm viên sinh thái nằm ở phía Nam bán đảo — quỹ đất xanh lớn nhất trong 8 phân khu chức năng Thủ Thiêm. Khu này được dành cho công viên, mặt nước, cây xanh và không gian sinh thái, đóng vai trò lá phổi cho toàn khu đô thị, với mật độ cư trú rất hạn chế để bảo tồn cảnh quan.

Chức năng sinh thái của khu số 8 không chỉ tạo giá trị cảnh quan mà còn góp phần điều hòa vi khí hậu, nâng cao chất lượng sống và giá trị bất động sản cho các phân khu lân cận. Xem phân tích đầy đủ tại bài quy hoạch Khu chức năng số 8 Thủ Thiêm.

Hệ thống hạ tầng kết nối Thủ Thiêm với trung tâm TP.HCM

Yếu tố quyết định giá trị của 8 phân khu chức năng Thủ Thiêm chính là hệ thống hạ tầng kết nối. Thủ Thiêm được quy hoạch tổng cộng nhiều cây cầu, hầm vượt sông và các tuyến metro nối bán đảo với trung tâm và các khu vực lân cận. Dưới đây là phân tích hạ tầng đã hiện hữu và đang quy hoạch.

Hạ tầng đã hiện hữu

• Hầm Thủ Thiêm (hầm vượt sông Sài Gòn): hạng mục quan trọng của Đại lộ Đông Tây (Mai Chí Thọ – Võ Văn Kiệt), là hầm vượt sông đầu tiên và lớn nhất Đông Nam Á, kết nối trực tiếp Thủ Thiêm với Quận 1 và Quận 2 cũ. Đây là trục giao thông xương sống đã vận hành nhiều năm.
• Cầu Thủ Thiêm 1 (nay là cầu Thủ Thiêm): thông xe cuối năm 2007, là cây cầu đầu tiên nối Thủ Thiêm với Quận Bình Thạnh, quy mô 6 làn xe, kết nối từ đường Ngô Tất Tố – Nguyễn Hữu Cảnh sang khu đô thị mới.
• Cầu Thủ Thiêm 2 (nay là cầu Ba Son): khánh thành ngày 28/4/2022 sau gần 7 năm thi công, tổng mức đầu tư khoảng 3.100 tỷ đồng — lớn nhất trong các cây cầu tại TP.HCM. Cầu dây văng dài gần 1,5km với trụ tháp cao 113m hình cổng chào, kết nối từ đường Tôn Đức Thắng (Quận 1) thẳng sang Đại lộ Vòng Cung. Đây là biểu tượng kiến trúc mới của thành phố.

Hạ tầng đã được quy hoạch

• Cầu Thủ Thiêm 3: quy hoạch kết nối bán đảo Thủ Thiêm trực tiếp với Quận 4 qua khu cảng Nhà Rồng – Khánh Hội, băng qua đường Nguyễn Tất Thành và Tôn Đản — được đánh giá có vị trí đẹp, tăng kết nối về phía Nam trung tâm.
• Cầu Thủ Thiêm 4: dự kiến khởi công quý III/2026, tổng mức đầu tư đề xuất gần 5.000 tỷ đồng, kết nối Thủ Thiêm sang Quận 7 và khu Nam Sài Gòn — khép kín mạch giao thông toàn khu.
• Cầu đi bộ qua sông Sài Gòn: cầu đi bộ kết nối Quảng trường Trung tâm Thủ Thiêm với khu vực bến Bạch Đằng (Quận 1), tạo không gian công cộng và trục kết nối bộ hành biểu tượng.
• Tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Thủ Thiêm): TP.HCM phấn đấu khởi công trước ngày 30/6/2026, với đề xuất nhà ga ngầm tại trung tâm phía Bắc khu số 2, kết nối trực tiếp Quận 1 với Thủ Thiêm. Ngoài ra còn có đề xuất tuyến tàu tốc hành kết nối sân bay Long Thành ở phía Đông Bắc.

Để cập nhật tiến độ hạ tầng chính thức, anh chị có thể tham khảo từ Ban Quản lý Đường sắt đô thị TP.HCM (MAUR) và Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM.

Ý nghĩa của quy hoạch 8 phân khu với nhà đầu tư

Hiểu rõ 8 phân khu chức năng Thủ Thiêm giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn. Các dự án tại lõi trung tâm (khu 1 và khu 2) thường có mức giá cao nhất nhưng cũng giữ giá tốt nhất nhờ vị trí, tiện ích công cộng và tiềm năng từ Trung tâm Tài chính Quốc tế. Trong khi đó, các khu dân cư (số 4, 5, 6) mang lại không gian sống yên tĩnh với mức giá dễ tiếp cận hơn, phù hợp nhu cầu an cư. Đặc biệt, mỗi cây cầu và tuyến metro hoàn thành đều là lực đẩy giá trực tiếp cho bất động sản toàn khu.

“Vị trí một dự án thuộc khu chức năng nào quyết định phần lớn giá trị và khả năng giữ giá của nó. Nhà đầu tư nên xác định rõ mục tiêu — đầu tư đón đầu hạ tầng ở lõi trung tâm hay an cư tại các khu dân cư — trước khi chọn dự án. Và đừng quên theo dõi tiến độ cầu Thủ Thiêm 3, 4 cùng Metro số 2, vì đó là các cú hích giá lớn nhất sắp tới.”

— Đỗ Thanh Tòng, Giám đốc Kinh doanh AKA REAL, chuyên gia BĐS hạng sang khu trung tâm TP.HCM & Thủ Thiêm, hơn 10 năm kinh nghiệm

Để có cái nhìn tổng thể về các dự án căn hộ theo từng phân khu, anh chị có thể tham khảo bài căn hộ Thủ Thiêm.

Câu hỏi thường gặp về 8 phân khu chức năng Thủ Thiêm

Khu đô thị Thủ Thiêm có tổng diện tích bao nhiêu?

Khu đô thị mới Thủ Thiêm có tổng diện tích quy hoạch khoảng 657 ha (một số đồ án tính cả phụ cận lên tới 737 ha), nằm ở bờ Đông sông Sài Gòn đối diện Quận 1, được chia thành 8 khu chức năng riêng biệt.

Khu chức năng nào tại Thủ Thiêm đông dân nhất?

Khu chức năng số 2 có quy mô dân số lớn nhất với khoảng 32.600 người cư trú thường xuyên và 60.400 người làm việc. Tiếp theo là khu số 3 (~30.300 người) và khu số 1 (~14.900 người).

Thủ Thiêm có bao nhiêu cây cầu kết nối?

Thủ Thiêm được quy hoạch hệ thống cầu gồm: cầu Thủ Thiêm 1 (thông xe 2007), cầu Ba Son – tức Thủ Thiêm 2 (khánh thành 28/4/2022), cùng cầu Thủ Thiêm 3 (kết nối Quận 4) và cầu Thủ Thiêm 4 (kết nối Quận 7) đang quy hoạch, cùng hầm Thủ Thiêm vượt sông đã hiện hữu và cầu đi bộ đang triển khai.

Metro nào kết nối tới Thủ Thiêm?

Tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Thủ Thiêm) có ga cuối tại Thủ Thiêm, TP.HCM phấn đấu khởi công trước 30/6/2026. Ngoài ra còn đề xuất tuyến tàu tốc hành kết nối sân bay Long Thành ở phía Đông Bắc bán đảo.

Các dự án căn hộ Thủ Thiêm nằm ở khu chức năng nào?

Các dự án căn hộ tập trung chủ yếu tại khu số 1 (The Metropole), khu số 2 (Lotte Eco Smart City ở 2a, Empire City ở 2b, dự án Sun Group ở 2c) và khu số 3 (The River Thủ Thiêm) dọc Đại lộ Vòng Cung với mật độ và tầm nhìn đa dạng.

Tư vấn miễn phí — Chọn dự án theo đúng phân khu chức năng

Chuyên gia Đỗ Thanh Tòng — Giám đốc Kinh doanh AKA REAL, hơn 10 năm kinh nghiệm phân phối bất động sản hạng sang khu trung tâm TP.HCM và Thủ Thiêm — sẵn sàng hỗ trợ anh chị:

• Xác định dự án căn hộ phù hợp theo từng khu chức năng và ngân sách
• Phân tích tiềm năng tăng giá theo vị trí quy hoạch và tiến độ hạ tầng
• Bảng giá và giỏ hàng cập nhật từng dự án Thủ Thiêm
• Tư vấn pháp lý và tối ưu tài chính trước khi giao dịch

📞 Liên hệ ngay: 0902 247 239 — Tư vấn hoàn toàn miễn phí, không ràng buộc.

Bài viết mang tính tổng hợp thông tin quy hoạch tham khảo. Các chỉ tiêu diện tích, dân số, tiến độ hạ tầng và chức năng từng phân khu cần được đối chiếu với đồ án quy hoạch chính thức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm giao dịch.