Thủ Thiêm Cập Nhật 20/10: TP.HCM Duyệt Giá Khởi Điểm 5 Lô “Đất Vàng”, Lô Lớn Nhất Hơn 10.198 Tỷ Đồng

Trong tuần cuối tháng 10/2026, thị trường bất động sản Thủ Thiêm tiếp tục đón một diễn biến đáng chú ý: theo thông tin được CafeF đăng ngày 20/10/2026, UBND TP.HCM vừa duyệt phương án đấu giá và giá khởi điểm cho một loạt lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, chuẩn bị đưa ra đấu giá công khai trong thời gian tới. Đây là bước cụ thể hóa kế hoạch đấu giá 50 khu đất của thành phố trong năm 2026, trong đó Thủ Thiêm luôn là tâm điểm vì quỹ đất sạch còn lại rất hạn chế. Với người đang tìm mua căn hộ, nhà phố tại các dự án lân cận, đây là thông tin cần theo dõi sát, vì mỗi lô đất đấu giá thành công đều góp phần định hình lại mặt bằng giá khu vực.

5 lô đất nào vừa được duyệt giá khởi điểm?

Theo nội dung được UBND TP.HCM phê duyệt và CafeF tổng hợp, nhóm lô đất lần này tập trung tại khu chức năng số 3, phường An Khánh (Thủ Thiêm cũ), gồm:

• Lô 1.K3.5.HH (diện tích hơn 10.059,7 m², gần 1 ha): chức năng hỗn hợp nhà ở – dịch vụ, tối đa 25 tầng, cao 100 m, hệ số sử dụng đất 8,95 lần, dân số tối đa 3.420 người. Đây là lô có giá khởi điểm cao nhất trong nhóm: hơn 10.198 tỷ đồng, tổng mức đầu tư dự kiến gần 11.967 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu tối thiểu nhà đầu tư phải có khoảng 2.393 tỷ đồng.
• Lô 1.K3.4.HH (khoảng 0,64 ha): 95% đất ở, 5% đất dịch vụ, tối đa 6 tầng, cao 24 m, hệ số sử dụng đất 2,33 lần, dân số tối đa 608 người. Giá khởi điểm khoảng 2.092 tỷ đồng, tổng mức đầu tư dự kiến trên 2.352 tỷ đồng.
• Lô 1.K3.1.OD (diện tích 8.568,1 m²): đất ở đô thị, tối đa 10 tầng, cao 40 m, hệ số sử dụng đất 2,92 lần, dân số tối đa 1.067 người. Giá khởi điểm hơn 2.632 tỷ đồng.
• Lô 1.K3.3.HH: chức năng hỗn hợp nhà ở – dịch vụ, tối đa 10 tầng, dân số khoảng 811 người. Giá khởi điểm gần 1.745 tỷ đồng.
• Nhóm 3 lô đất giáo dục (mã 1.K4.1.MN, 1.K4.1.CS, 1.K4.1.PT, tổng diện tích 21.028,1 m²): được UBND TP.HCM chấp thuận đấu giá chung một lần cho công trình trường học liên cấp, chưa công bố giá khởi điểm.

Nguồn tin không nêu lịch đấu giá cụ thể, nên nhà đầu tư quan tâm nên theo dõi thêm thông báo chính thức từ Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM trước khi quyết định tham gia.

Vì sao đợt đấu giá này tác động mạnh đến giá căn hộ Thủ Thiêm?

Mức giá khởi điểm hơn 10.198 tỷ đồng cho một lô đất chưa đầy 1 ha (tương đương hơn 1 tỷ đồng/m² đất, chưa gồm chi phí xây dựng) cho thấy mặt bằng giá đất Thủ Thiêm đã lên một tầm mới. Theo VnExpress (29/5/2026), giá căn hộ sơ cấp tại các dự án đã bàn giao hoặc đang triển khai trong khu vực như Empire City, The Metropole Thủ Thiêm hay khu đô thị Sala hiện phổ biến ở mức 200-500 triệu đồng/m², trong khi dữ liệu Batdongsan ghi nhận giá căn hộ Thủ Thiêm đã tăng khoảng 30% trong một năm và khoảng 3,3 lần trong 5 năm qua. CBRE Việt Nam cũng ghi nhận giá căn hộ thứ cấp toàn TP.HCM tăng bình quân 26% trong năm, riêng Thủ Thiêm tăng tới khoảng 40% – thuộc nhóm cao nhất thành phố.

Avison Young và JLL cho rằng quỹ đất ven sông, đất lõi tại Thủ Thiêm gần như đã được phân bổ hết cho các chủ đầu tư lớn, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu như Zeit River hay Lotte Eco Smart City. Khi các lô đất “sạch” cuối cùng được đấu giá với giá khởi điểm cao, chủ đầu tư thắng đấu giá buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc hạng sang để đảm bảo hiệu quả đầu tư – điều này càng kéo mặt bằng giá chung đi lên, thay vì tạo thêm nguồn cung giá mềm như nhiều người kỳ vọng.

Rạch Chiếc: Vùng lân cận hưởng lợi gián tiếp

Không chỉ Thủ Thiêm, khu vực Rạch Chiếc lân cận cũng được nhiều nhà đầu tư nhắc đến như “vùng đệm” còn dư địa tăng giá. Theo CafeF (9/10/2026), khi trung tâm giá trị TP.HCM dần dịch về phía Đông, Nam Rạch Chiếc – cách Thủ Thiêm khoảng 5-7 phút di chuyển – được xem là vùng lõi mới nhờ Khu liên hợp Thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc đã động thổ, cùng hạ tầng tăng tốc như cao tốc TP.HCM – Long Thành mở rộng và nút giao An Phú. Các dự án như Palm City và Eaton Park hiện vẫn giao dịch ở mức 120-210 triệu đồng/m² theo ghi nhận của VnExpress – thấp hơn đáng kể so với Thủ Thiêm, tạo ra khoảng đệm hấp dẫn cho nhà đầu tư chưa đủ ngân sách vào khu lõi nhưng vẫn muốn đón sóng hạ tầng và quy hoạch chung của cả khu Đông.

Lời khuyên cho nhà đầu tư trước làn sóng đấu giá mới

Với hơn 10 năm phân phối các dự án hạng sang tại Quận 1, Thủ Thiêm và Rạch Chiếc, tôi cho rằng nhà đầu tư nên lưu ý ba điểm. Thứ nhất, giá khởi điểm không phải giá trúng đấu giá cuối cùng – mức thực tế có thể cao hơn nhiều, nên đừng vội suy ra giá căn hộ tương lai chỉ từ con số khởi điểm. Thứ hai, nên ưu tiên dự án đã có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng thực tế và chủ đầu tư uy tín, thay vì chạy theo tin đấu giá để “ôm” đất nền chờ thời. Thứ ba, nếu mục tiêu là ở thực hoặc đầu tư trung – dài hạn, sản phẩm đã hoặc sắp bàn giao tại Thủ Thiêm, Rạch Chiếc vẫn an toàn hơn việc chờ các lô đất mới hình thành dự án từ đầu, vốn tiềm ẩn rủi ro về thời gian pháp lý và tiến độ.

Thị trường Thủ Thiêm – Rạch Chiếc đang bước vào giai đoạn định giá mới, nơi quyết định đầu tư cần dựa trên dữ liệu thực tế hơn là tâm lý đám đông. Nếu anh/chị quan tâm căn hộ, nhà phố hay biệt thự tại Quận 1, Thủ Thiêm, Rạch Chiếc, Thảo Điền, hãy liên hệ trực tiếp với tôi – Đỗ Thanh Tòng, chuyên viên tư vấn bất động sản cao cấp từ năm 2014 – để được cập nhật giỏ hàng, chính sách bán hàng mới nhất và phân tích chi tiết từng dự án.

Phí Quản Lý Căn Hộ Cao Cấp Thủ Thiêm 2026: Cập Nhật Mới Nhất

Cập nhật phí quản lý, phí gửi xe và tiện ích tại Metropole, Empire City, The River, Zeit River, Sala…

Xem chi tiết →

Nguồn tham khảo:

• CafeF, 20/10/2026 – Đấu giá loạt lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm
• VnExpress, 29/5/2026 – Căn hộ ở Thủ Thiêm lập mặt bằng giá mới
• CafeF, 9/10/2026 – Khi “trái tim” TP.HCM xoay trục, dự án nào hưởng lợi?
• Người Quan Sát, 12/10/2026 – Giá chào bán căn hộ mới ở TPHCM tiếp tục tăng, người mua thận trọng