Thủ Thiêm Tháng 11/2026: TP.HCM Chốt 18.253 Tỷ Đồng Đấu Giá Đất Và Căn Hộ Tái Định Cư

Chỉ trong một tuần đầu tháng 11/2026, bất động sản Thủ Thiêm liên tiếp đón hai tin đáng chú ý. Ngày 2/11, UBND TP.HCM phê duyệt giá khởi điểm hơn 18.253 tỷ đồng để đấu giá 5 lô đất cùng 3.790 căn hộ tái định cư bỏ trống nhiều năm tại khu Bình Khánh. Trước đó, bốn lô “đất vàng” khác tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng đã niêm yết đấu giá trực tuyến ngày 27/11/2026, lô cao nhất vượt 1 tỷ đồng/m². Với người theo sát thị trường căn hộ hạng sang khu Đông nhiều năm, đây là tín hiệu không thể bỏ qua: mặt bằng giá đất Thủ Thiêm đang được thiết lập lại ở ngưỡng mới, kéo theo kỳ vọng giá bán tại loạt dự án hạng sang xung quanh.

18.253 tỷ đồng cho 5 lô đất và 3.790 căn hộ – những con số cụ thể

Theo phương án được UBND TP.HCM phê duyệt đầu tháng 10/2026 và công bố chính thức ngày 2/11/2026, tổng giá trị 5 lô đất mang mã 1.K7.9.HH, 1.K7.5.HH, 1.K7.6.HH, 1.K7.8.HH và 1.K7.7.HH (tên cũ R1-R5) tại khu tái định cư Bình Khánh, phường An Khánh, được chốt hơn 18.253 tỷ đồng, gồm ba phần: giá trị quyền sử dụng đất hơn 11.316 tỷ đồng cho 78.822,7 m² đất chung cư hỗn hợp cao tầng; giá trị công trình xây dựng hơn 6.360 tỷ đồng cho 3.790 căn hộ; và giá trị phân bổ hạ tầng khoảng 577 tỷ đồng. Quy đổi đơn giản, riêng phần đất tương đương khoảng 143,6 triệu đồng/m², còn tổng giá khởi điểm bình quân mỗi căn (gồm đất, xây dựng, hạ tầng) xấp xỉ 4,82 tỷ đồng – mức giá vốn ban đầu cho nhà đầu tư trúng đấu giá, chưa gồm chi phí hoàn thiện, lãi vay hay biên lợi nhuận khi bán ra.

Khu phức hợp này từng thuộc chương trình 12.500 căn hộ tái định cư xây bằng vốn ngân sách, hoàn thành từ 2015 nhưng tồn đọng nhiều năm vì vượt nhu cầu thực tế. Trong 5.626 căn dư ra, thành phố giữ lại 2.924 căn, còn 3.790 căn đưa ra đấu giá để thu hồi vốn nhà nước. Đây là lần đấu giá thứ năm: ba lần trước đều thất bại ở các mức giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng (2017), 9.100 tỷ đồng (đầu 2018) và khoảng 9.900 tỷ đồng (2021, 2023), chủ yếu do quy mô vốn quá lớn. Điểm khác lần này: từ tháng 8/2025, thành phố chuyển công năng sang nhà ở thương mại, chia nhỏ thành hai gói (R1-R3 với 2.220 căn, R4-R5 với 1.570 căn) để dễ tiếp cận hơn. Bên trúng đấu giá được giao đất có thu tiền sử dụng đất 50 năm. Ba cái tên quan tâm là Sơn Kim Land – chủ đầu tư hệ sinh thái The Metropole Thủ Thiêm ngay gần đó, Tập đoàn Sunshine và Bcons Land. Phiên đấu giá chính thức dự kiến diễn ra trong quý IV/2026.

Vì sao đất Thủ Thiêm liên tục lập mặt bằng giá mới

Thông tin về 3.790 căn hộ không phải diễn biến đơn lẻ. Nửa tháng trước, ngày 20/10/2026, TP.HCM đã phê duyệt giá khởi điểm đấu giá lại 3 lô đất khác tại Thủ Thiêm. Lô 1.K3.5.HH (tên cũ 3-12, 10.059,7 m²) có giá khởi điểm hơn 10.198 tỷ đồng, tương đương 1,014 tỷ đồng/m² – mức cao nhất từng công bố cho đất Thủ Thiêm, cao hơn khoảng 2,4 lần phương án trước. Hai lô còn lại: 1.K3.1.OD (8.568,1 m², khoảng 307 triệu đồng/m²) và 1.K3.3.HH (5.009,1 m², khoảng 348 triệu đồng/m²). Cả ba lô, cùng lô 1.K3.4.HH (6.446 m², hơn 2.091 tỷ đồng), đã niêm yết đấu giá trực tuyến trên hệ thống của Bộ Công an ngày 27/11/2026 – chỉ cách thời điểm dự kiến đấu giá 3.790 căn hộ chưa đầy một tháng.

Hai cuộc đấu giá lớn diễn ra cùng một tháng cho thấy TP.HCM đang đẩy nhanh khai thác quỹ đất Thủ Thiêm, trong kế hoạch đấu giá khoảng 50 lô đất toàn thành phố năm 2026, mà Thủ Thiêm chiếm nhiều lô giá trị cao nhất. Cần lưu ý mức 143,6 triệu đồng/m² của khu tái định cư và mức trên 1 tỷ đồng/m² của lô 1.K3.5.HH không cùng “hạng mục”: một bên là đất đã có công trình xây từ 2015, nằm sâu trong khu Bình Khánh; bên kia là đất sạch, vị trí đẹp hơn, quy hoạch hỗn hợp nhà ở – dịch vụ cao tầng. Dù vậy, cả hai cùng phản ánh một xu hướng: giá đất Thủ Thiêm đang được tái định giá cao hơn hẳn giai đoạn 2017-2023. Theo dự báo của JLL Việt Nam được VietnamFinance dẫn lại, giá sơ cấp căn hộ tại Thủ Thiêm có thể tiến tới vùng 215 triệu đồng/m², nhà liền thổ khoảng 567 triệu đồng/m² đất, tăng gấp 2-3 lần so với giai đoạn đầu hình thành khu đô thị.

Tác động tới thị trường căn hộ hạng sang khu Đông

Với những ai đang sở hữu hoặc tìm mua căn hộ tại các dự án hiện hữu quanh khu vực – từ khu đô thị Sala Thủ Thiêm (gồm Sarene, Savila), The Metropole Thủ Thiêm, Empire City, Suro Collection Saigon (tên mới của Zeit River) đến Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm vừa khởi công – việc đất nền liên tục lập mặt bằng giá mới thường mang hai ý nghĩa song song. Một là xác nhận niềm tin của nhà đầu tư tổ chức lớn vào tiềm năng dài hạn khu vực: khi Sơn Kim Land – đơn vị đã có cả hệ sinh thái dự án tại Thủ Thiêm – tiếp tục quan tâm quỹ đất mới ngay cạnh dự án của mình, đó là chỉ báo cho thấy kỳ vọng giá trị tài sản khu vực tiếp tục đi lên. Hai là nguồn cung đất sạch để phát triển dự án mới tại Thủ Thiêm ngày càng khan hiếm và đắt đỏ hơn, nghĩa là các dự án đã hình thành, có pháp lý đầy đủ, đang bàn giao sẽ càng có lợi thế về giá vốn so với dự án mới phát triển trên nền đất vừa đấu giá.

Dù vậy, người mua và nhà đầu tư cũng nên nhìn nhận thực tế: quy mô vốn mỗi thương vụ lên tới hàng nghìn tỷ đồng, nên không phải lần đấu giá nào cũng chắc chắn thành công – minh chứng là bốn lần đấu giá 3.790 căn hộ trước đó đều thất bại. Thay vì chỉ nhìn giá khởi điểm để suy ra ngay “giá thị trường”, nên theo dõi sát kết quả thực tế hai phiên đấu giá cuối tháng 11 và quý IV/2026, đối chiếu thêm với khu vực lân cận như Eaton Park tại Rạch Chiếc để có cái nhìn đầy đủ hơn về xu hướng giá toàn khu Đông.

Nhìn chung, Thủ Thiêm đang bước vào chu kỳ tái định giá đất rõ ràng, với hàng loạt mốc giá mới được xác lập chỉ trong một tháng. Đây là thời điểm phù hợp để người mua ở thực và nhà đầu tư cập nhật lại kỳ vọng giá, đồng thời chọn đúng dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ bàn giao rõ ràng để tối ưu hiệu quả dòng tiền trong trung và dài hạn. Nếu anh/chị cần tư vấn chi tiết về quỹ căn còn lại tại các dự án hạng sang khu Thủ Thiêm, Rạch Chiếc hay trung tâm Quận 1 – Thảo Điền, có thể liên hệ trực tiếp với tôi, Đỗ Thanh Tòng, chuyên viên tư vấn bất động sản cao cấp TP.HCM từ năm 2014, để được cập nhật quỹ hàng mới nhất và tư vấn phù hợp với nhu cầu thực tế.

3.790 Căn Hộ Tái Định Cư Bỏ Trống Ở Thủ Thiêm Sắp Được Đấu Giá: Bài Toán Mới Cho Thị Trường Căn Hộ Cao Cấp

Thủ Thiêm sắp đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư bỏ trống nhiều năm. Phân tích tiến trình pháp…

Xem chi tiết →

Nguồn tham khảo:

• CafeF (theo VTC News) – TP.HCM chốt giá đất và 3.790 căn hộ chung cư tại Thủ Thiêm hơn 18.200 tỷ đồng (2/11/2026)
• VTV – Đấu giá 3.790 căn hộ bỏ trống tại Thủ Thiêm (3/11/2026)
• Tiền Phong (theo ZNews) – 3.790 căn hộ bỏ trống ở Thủ Thiêm có giá khởi điểm gần 18.300 tỷ đồng (3/11/2026)
• CafeF – TP.HCM đấu giá lại 3 lô đất Thủ Thiêm, giá khởi điểm cao nhất 1 tỷ đồng/m² (20/10/2026)
• Báo Đấu Thầu – Ngày 27/11/2026, đấu giá quyền sử dụng 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (27/10/2026)
• VietnamFinance (theo Znews) – Nhà Thủ Thiêm lên giá: Căn hộ 215 triệu/m2, nhà đất 567 triệu/m2, ai đủ tiền mua? (24/5/2026)